気になるご自宅の資産価値　不動産査定についての解説

現在不動産の売却をご検討中の方にとっては、ご自身のお住まいの価値が現在どの程度なのかが一番気になるところかと思います。

 

不動産売却の前にその価値を専門の不動産業者に調べてもらうことを「査定」といいます。

その査定方法を知ることによって不動産業者から提示される査定額についての理解を深めることができます。

 

不動産査定の方法は大きく分けて次の３つに分類されます。

 

１）取引事例比較法

近隣の成約事例をもとに不動産価格を算出する方法です。主に土地（一戸建ての土地部分も含む）やマンションの査定時に利用されます。

対象物件と類似する物件の過去の取引事例を集め、それらの成約価格を比較して査定価格を算出します。それ以外に最寄り駅までの距離や物件の状態など固有の状況を見て価格を修正、算出していくことになります。

 

２）原価法

原価法とは、対象の不動産を再建築する際にかかる費用を基に価格を算出する方法となります。主に一戸建て住宅の価格を算出する際に利用されます。

査定価格の算出を行う際には、再建築した場合のコスト計算、そして築年数に応じた原価修正が必要となります。

計算式は「査定価格=単価×総面積×(耐用年数－築年数)÷耐用年数」となります。

※木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、あくまでも税制上の規定であり物理的耐用年数とは異なります。

 

３）収益還元法

収益還元法とはその不動産が将来生み出すと予想される利益を基に算出する方法となります。

収益還元法には1年間の純利益を還元利回りで割って算出する「直接還元法」が広く用いられています。また、純利益や還元利回りのみならず、投資終了後に売却したときの価格を予測して査定額を算出する「ＤＣＦ法」のふたつに大別されます。

収益還元法は主に収益物件としてのマンションやアパート、オフィスビルなどの査定時に利用されます。

 

不動産の査定額は上記のような方法を用いて算出されることがおわかりいただけたと思いますが、ここまでお伝えした方法だけで算出されるわけではありません。

3つの査定方法は基本となる考え方で、例えば原価法を用いて査定額を算出する場合にも、リフォームの履歴や建物の使用状況などを総合的に勘案し査定額に反映させますので、査定担当者の目利き次第です。

また、不動産市況は常に変動していくもので、例えば1年前に同じマンションの別の部屋が５０００万円で取引されたからと言って、所有される物件が必ずしも同一価格で成約するとは限りません。

 

最後に、査定額は売却額ではなく売却価格の推測です。

この推測が誤っていた場合は長期にわたって物件が売れ残ったり、価格の減額改定を重ね当初想定していた査定額とかけ離れた金額で売却する羽目になってしまいます。

高額売却や早期売却は的確な査定方法による算出は当然のこと、豊富な実績と専門性を持ち、場数を踏んだ査定担当者の鋭い相場勘が必要になります。

 

株式会社ホームプランでは、四條畷市を中心に不動産の売却査定・相談を無料で承っております。相場を逸脱しない適正な売却価格をご提案いたします。

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