不動産取引における消費税の解説

不動産の売買取引は金額も大きくなります。取引の際に係る消費税がどの程度するのかはとても気になるところです。

土地、建物など不動産の種類によって課税か非課税かが異なったり非常に複雑で、ややこしいと感じている方も多いことでしょう。

今回は不動産取引時に発生する消費税の仕組みや納付義務、また課税の有無などについてわかりやすく解説していきます。

 

不動産取引時、課税対象となるケース

 

消費税は以下の要件を満たしたときに課税対象となります。

①日本国内における取引の場合

②事業者（個人事業主または法人のうちの課税事業者）が業としておこなう場合

③対価を得ておこなわれる場合

④資産譲渡や貸付および役務の提供がある場合

 

①にあるとおり海外における不動産取引は課税の対象となりません。

また、個人がプライベートで利用する居住用不動産の売買取引（非事業者の個人がおこなう不動産の売買取引）や無償取引も上記要件を満たさないため、課税の対象外となります。

 

日本国内における建物の売却や宅建業者（不動産会社）への仲介手数料の支払いなどは、上記要件を満たすことから課税対象となります。

 

不動産取引時に消費税がかからないケース

 

土地のみの売却や、個人が建物を売却した場合は課税の対象とはなりません。

土地の譲渡については売主が事業者でも個人でも消費税非課税となります。

また、借地権についても同様にその権利の譲渡に消費税は係りません。

土地は使用することにより仮が低廉になるものではないため消費の性質を持たないので所費税課税の対象には当てはまらないからです。

 

そして、事業者ではない個人が自ら居住するために所有していた建物を売却する場合も消費税はかかりません。

消費税の納税義務者となるのは法人や個人事業主などの事業者のみです。

 

◇注意点◇

個人でも課税事業者となる場合

 

・個人事業者のうち、事業の前々年の課税売上が1,000万円を超えていた場合や給与支払額の合計が1,000万円を超え、前年の１～６月の間の課税売上が1,000万円を超えた場合

 

その他注意が必要になるのは賃貸用収益不動産を売却する場合です。

この場合、個人であっても売却額が1,000万円を超えれば翌々年には消費税の課税事業者となります。

また、賃貸用不動産の取得や売却を反復して取引した場合も課税事業者と見做されます。自覚なくこれらの申告、納税を放置していた場合は税務署から指摘を受けますのでご注意が必要です。

それだけでなく、宅建業者に仲介を依頼せず無資格個人間で短期間に繰り返し不動産取引をおこなえば反復継続と見做され、法律に抵触してしまうおそれもありますので重ねての注意が必要となります。

 

・課税事業者が事業用の資産を売却した場合

 

建物を他人に貸している人は不動産業をおこなう事業者となります。

その事業者が課税事業者である場合、貸している建物を売却すれば建物部分については消費税がかかります。先に申し上げたとおり土地の売却については非課税なので、建物部分のみが課税対象となります。

 

その他不動産取引の際に消費税の課税対象となる費用

 

①仲介手数料

②住宅ローン繰り上げ返済時の手数料

③住宅ローン借り換えに係る手数料

④不動産売却時、司法書士への登記代行依頼費用

 

明確に土地と建物の金額が区分されていない場合の消費税額はどうなる？

 

土地と建物を同時に売買する場合、個別に金額の提示がなく契約書には合計金額だけが記載されているケースがあります。その場合、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに案分し、建物に対する消費税額をみちびき出すことが可能となります。

 

納税の方法

 

消費税の納税義務者となった場合、消費税の確定申告が必要になります。

個人事業主であれば翌年の３月３１日までに確定申告書の提出と納税を済ませる義務があります。

 

このように不動産取引における消費税の課税は非常に複雑になっております。

トータルサポートが期待できる不動産会社に依頼することがいちばんの近道になります。

 

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